A compra ou venda de um imóvel é uma operação que envolve não apenas altas cifras, mas também uma série de obrigações fiscais. A Receita Federal é criteriosa, e qualquer erro na declaração pode gerar problemas sérios, como multas ou fiscalizações.
Neste artigo, vamos explicar de forma clara e detalhada como declarar corretamente no Imposto de Renda, quais documentos guardar, como reduzir o ganho de capital e quais são os casos de isenção. Se você quer economizar e evitar dor de cabeça, continue a leitura.
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Como declarar a compra do imóvel no Imposto de Renda
Valor a declarar: sempre o valor de aquisição
Ao adquirir um imóvel, o contribuinte deve declará-lo pelo valor de compra, ou seja, o valor efetivamente pago, e não o valor de mercado. Esse valor permanecerá o mesmo nos anos seguintes, salvo casos de benfeitorias devidamente comprovadas.
Onde declarar no programa da Receita
Na ficha “Bens e Direitos”, selecione o Grupo 1 – “Bens Imóveis” – e o código correspondente ao tipo de bem (apartamento, casa, terreno etc.). É preciso informar:
- Data de aquisição
- Valor pago
- Endereço completo do imóvel
- Número da matrícula
- Nome e CPF ou CNPJ do vendedor
- Forma de aquisição (compra, herança, doação etc.)
Nos campos “Situação em 31/12” de cada ano, indique o valor já quitado até a respectiva data.
Custos que devem ser incluídos no valor do bem
Além do preço pago, podem ser adicionados ao valor de aquisição:
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
- Laudêmio, se aplicável
- Taxas cartorárias
- Comissão de corretagem, se paga pelo comprador
- Juros e encargos do financiamento imobiliário
Esses valores aumentam o custo de aquisição e reduzem o ganho de capital no momento da venda.
Como declarar a venda de imóvel e apurar ganho de capital
Entenda o que é ganho de capital
Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de compra de um bem. No caso de imóveis, essa diferença está sujeita à tributação de 15% a 22,5%, conforme o lucro obtido.
Como calcular o imposto
O cálculo deve ser feito no Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), disponibilizado pela Receita. Após preenchido, o programa gera um arquivo que pode ser importado para a declaração de IR.
Casos de isenção do imposto sobre o lucro
Venda de único imóvel até R$ 440 mil
Há isenção total do imposto se:
- O imóvel vendido for o único do contribuinte
- O valor da venda for até R$ 440 mil
- O contribuinte não tenha realizado outra venda nos últimos 5 anos
Compra de outro imóvel em até 180 dias
A legislação permite isenção se o valor da venda for utilizado, total ou parcialmente, na aquisição de outro(s) imóvel(is) residencial(is), no Brasil, em até 180 dias. Se só parte do valor for reinvestida, o imposto incide proporcionalmente sobre o saldo não utilizado.
Essa isenção só pode ser utilizada uma vez a cada 5 anos.
Imóveis antigos: datas que garantem isenção ou redução
- Imóveis comprados antes de 1969 têm isenção total de ganho de capital
- Imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 têm redução progressiva do imposto, conforme o ano de compra
Permuta sem torna
Trocas diretas de imóveis, sem valores adicionais pagos por nenhuma das partes (sem “torna”), também são isentas de imposto sobre ganho de capital.
Como aumentar o valor declarado do imóvel legalmente
Inclusão de reformas e benfeitorias
O custo do imóvel pode ser elevado, de forma legal, com a inclusão de reformas, desde que o contribuinte guarde comprovantes:
- Notas fiscais de materiais e serviços
- Recibos com CPF/CNPJ e dados do prestador
- Comprovação bancária do pagamento
- Aprovação municipal, se exigido
Isso pode reduzir significativamente o lucro tributável na venda.
Outras despesas que entram no custo
- Laudêmio (terrenos em áreas de marinha ou foreiras)
- Despesas de escritura e registro
- Comissão de corretagem paga pelo comprador
- Juros de financiamento
Esses valores só podem ser somados se efetivamente pagos e devidamente comprovados.
Guardando documentos: por quanto tempo?
Regras gerais de armazenamento
Recomenda-se guardar os documentos por no mínimo 6 anos, mas há exceções importantes:
- Notas fiscais e recibos de benfeitorias devem ser guardados por 5 anos após a venda do imóvel
- Ou seja, se você vender o bem 20 anos após a compra, guarde os comprovantes por 25 anos
A Receita pode exigir esses documentos mesmo décadas após a aquisição.
Dicas de planejamento para reduzir o imposto
Documente tudo, sempre
Organize os documentos físicos e digitais desde o momento da compra. Isso inclui contratos, recibos, comprovantes bancários, e qualquer documento que comprove benfeitorias e despesas.
Invista em reformas com documentação
Benfeitorias são uma das formas mais eficientes de reduzir o ganho de capital. Mas só têm validade legal se forem documentadas com recibos ou notas fiscais. Obras sem comprovação não poderão ser utilizadas para aumentar o custo do imóvel.
Planeje a venda do seu imóovel com antecedência
Caso preveja lucro alto com a venda, avalie a possibilidade de adquirir outro imóvel residencial em até 180 dias para obter isenção de imposto. Planejamento pode evitar surpresas.
A compra e venda de imóveis exige mais do que uma boa negociação. A responsabilidade fiscal é grande, e uma declaração mal feita pode acarretar penalidades severas. Conhecer as regras, aplicar corretamente as isenções e manter uma documentação organizada são atitudes essenciais.
A Receita Federal tem apertado o cerco contra erros e omissões no Imposto de Renda. Portanto, se você comprou ou vendeu um imóvel, é fundamental seguir todas as exigências legais. A boa notícia é que, com planejamento e conhecimento, é possível economizar no pagamento de tributos e evitar problemas com o Fisco.
Se possível, conte com o auxílio de um contador especializado. Com as regras fiscais em constante atualização, um profissional pode oferecer segurança e orientação para declarar com tranquilidade.
